土地增值税预缴的计税依据是什么？
本篇文章给大家谈谈土地增值税预缴的计税依据是什么？的知识点，文章可能有点长，但是希望大家阅读完，希望可以解决了您的问题。
土地增值税的计税依据是什么
土地增值税的计税依据是房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目,适用一般计税方法计税,按照取得的全部价款和价外费用,扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额?销售额(全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款)÷(1 11%)
一、土地增值税的计税依据是什么?
房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目,适用一般计税方法计税,按照取得的全部价款和价外费用,扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额?
销售额=(全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款)÷(1 11%)
房地产企业销项税额=(全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款)÷(1 11%)×11%。
其他一般企业销项税额=全部价款和价外费用÷(1税率)×税率%
房地产企业的销项税额与其他一般企业计算的销项税额不一致，差额部分为扣减的土地价款部分所包含的销项税额。
二、房地产企业增值税的计算：
一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用一般计税方法计税的，以当期销售额和11%的适用税率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。
一般计税方法的房地产纳税人应纳增值税=销项税额-进项税额-已预缴税款=当期销售额×11%-进项税额-已预缴税款
=(全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款)÷(1 11%)×11%-进项税额-已预缴税款
三、房地产企业当期允许扣除的土地价款：
当期允许扣除的土地价款=(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款
当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。
房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。
支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。
向政府部门支付的土地价款包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。
在一般计税办法下，增值税的销售额与土地增值税清算时的销售收入在数额上并不相同。
某房地产开发企业为一般纳税人按照增值税一般计税方法计税。预售一套房产，取得含税销售收入1110万，假设对应允许扣除的土地价款为400万。(假定已达到清算条件，进行土地增值税清算)
增值税销售额=(1110-400)/1.11=639.64万元
销项税额=(1110-400)/1.11×11%=70.36万
土地增值税清算收入=1110-70.36=1039.64万
增值税销售额为639.64万元，土地增值税清算收入为1039.64万元，二者相差：400万元即土地价款。
购买房屋有时需要支付增值税，通常情况下只有公司等企业单位的经营才会需要缴纳此种税额，在纳税之前，公司的会计等职员需要计算需要缴纳的税额等，然后在完成纳税申报工作之后，才能到相关部门按照流程缴纳税额。
预缴土地增值税的计税依据
预缴土地增值税的计税依据
土地增值税预缴计税依据是预收款与应预缴增值税税款的差额,纳税人预缴土地增值税,用不含税收入乘以预征率即可计算出应该预交的土地增值税.
房地产开发企业预交土地增值税的计算方法和会计处理
1、土地增值税的应税收入
《财政部国家税务总局关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》(财税[2016]43号):土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入.
《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(国家税务总局公告2016年第70号):一、关于营改增后土地增值税应税收入确认问题:
营改增后,纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税.适用增值税一般计税方法的纳税人,其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额;适用简易计税方法的纳税人,其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额.
2、预交土地增值税的计算
根据上述政策,房地产开发企业在收到预收款时:
1、一般计税方法下:
预交土地增值税=预收款/(1+11%)*土地增值税预征率
2、简易计税方法下:
预交土地增值税=预收款/(1+5%)*土地增值税预征率
为方便纳税人,简化土地增值税预征税款计算,根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(国家税务总局公告2016年第70号):为方便纳税人,简化土地增值税预征税款计算,房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的,可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据:
土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款
如:某房地产开发企业开发A项目(开工日期在2016年5月1日后),2017年7月销售普通住宅预收房款1110万元,根据当地的规定,土地增值税预征率2%.则:
1、正常情况下,土地增值税预征税款计算:
土地增值税预征的计征依据=不含增值税收入=1110/(1+11%)=1000万元
预交土地增值税税款=不含增值税收入*土地增值税预征率=1000*2%=20万元.
2、为方便纳税人,简化土地增值税预征税款计算:
应预交的增值税税款=1110/(1+11%)*3%==30万元
土地增值税预征的计征依据=1110-30=1080万元
预交土地增值税税款=1080*2%=21.6万元.
虽然计算简化了些,但预交的税款比正常计算的方法下要大.国家税务总局公告2016年第70号规定"为方便纳税人,简化土地增值税预征税款计算","可按照"上述方法进行计算.
3、预交土地增值税的会计处理
沿用上例,该企业预交土地增值税20万元,则会计处理如下:
借:应交税费-应交土地增值税20
贷:银行存款20
待开发项目达到完工条件,相应的收入及成本结转损益时,将土地增值税转入税金及附加科目:
借:税金及附加20
贷:应交税费-应交土地增值税20
但有的企业在预交土地增值税的同时就将其转入"税金及附加",不符合权责发生制的要求和收入成本的配比原则.
还有的企业在预交土地增值税的同时将其转入"预付账款或待摊费用-待转土地增值税",在符合完工条件时再转入"税金及附加".我认为这样处理"应交税费-应交土地增值税"期末余额更能准确反映土地增值税在项目未完工时应该预交的金额,更能反映出期末资产负债状况的合理性和公允性.
关于预缴土地增值税的计税依据我们就解释到这里,相信通过阅读上文你已经知道答案了.会计是一门非常庞大的知识学科,而税收又是里面非常重要的要素,想要做好会计,就必须将税收的知识尽数消化.如果你在学习过程中遇到任何问题,欢迎你随时联系我们的老师为你支招.
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